Thị trường bất động sản: Vẫn kỳ vọng khai thông

Thứ năm, 18 Tháng 2 2021 20:49
Nhìn lại dáng điệu của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020, có thể thấy dịch bệnh Covid-19 có những ảnh hưởng nhất định, nhưng yếu tố ảnh hưởng lớn hơn lại là pháp luật. Từ đó cho thấy thị trường đang tồn tại nhiều rủi ro, cần có giải pháp sớm khắc phục để bước vào năm 2021 với những hy vọng hiệu quả phát triển cao hơn.
Xung đột và khoảng trống pháp luật
 
Thị trường BĐS sau 5 năm phục hồi và phát triển mạnh 2014-2018, nguồn cung các dự án đầu tư BĐS ra thị trường đã giảm mạnh trong 2 năm 2019 và 2020. Đến cuối năm 2018, nhiều xung đột pháp luật và khoảng trống trong hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS đã được chỉ ra. Đây là nỗ lực lớn của Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA), Phòng Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) trong nghiên cứu và định vị các bất cập pháp luật này. 
 
Các khoảng xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS thường thể hiện dưới dạng không thống nhất về trình tự, thủ tục hành chính trong phê duyệt và xử lý các dự án treo. Thí dụ, Luật Đầu tư 2014 dùng chung thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ mọi người mong muốn cũng như đã có dự án đầu tư, trong khi Luật Xây dựng 2014 lại phân biệt rõ “nhà đầu tư” là người có đề xuất dự án đầu tư, còn “chủ đầu tư” là nhà đầu tư đã có dự án đầu tư được phê duyệt. Việc thiếu thống nhất thuật ngữ pháp lý đã gây ách tắc trong phê duyệt dự án đầu tư. 
 
Đối với việc xử lý các dự án treo, theo Luật Đầu tư, sau 12 tháng không hoạt động đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư bị thu hồi; nhưng theo Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư dự án sử dụng đất không đúng tiến độ được gia hạn 24 tháng, trong thời gian gia hạn dự án vẫn không đúng tiến độ mới bị thu hồi đất. Thế là đất đai bị lãng phí 2 năm không được sử dụng, dự án treo vẫn không được giải quyết.
Thị trường bất động sản: Vẫn kỳ vọng khai thông ảnh 1
 
Khoảng trống pháp luật được thể hiện dưới dạng dự án lớn sử dụng diện tích đất rộng mà trên đó có nhiều loại đất khác nhau, nhưng mỗi loại đất lại được điều chỉnh bằng luật chuyên ngành riêng. Diện tích đất của dự án có thể bao gồm đất thu hồi người đang sử dụng (xử lý theo Luật Đất đai 2013); đất công do Nhà nước đang quản lý chưa giao, chưa cho thuê hoặc đang sử dụng vào mục đích công cộng (xử lý theo Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017); đất do cơ quan nhà nước đang sử dụng thuộc diện phải sắp xếp lại (xử lý theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 và theo quy định của Chính phủ); đất do các cơ sở sản xuất công nghiệp có nguy cơ gây ô nhiễm phải di dời, đất do các cơ sở dịch vụ công lập đông người phải di dời (xử lý theo quy định của Chính phủ trên nguyên tắc được phép chuyển nhượng trụ sở cũ để lấy kinh phí xây dựng trụ sở mới và di dời)... 
 
Đối với đất thu hồi đã giải phóng mặt bằng phải đấu giá đất theo Luật Đất đai 2013, đối với đất thu hồi chưa giải phóng mặt bằng phải đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu 2013 về lựa chọn nhà đầu tư. Đất đai cho dự án đầu tư BĐS phải thực hiện ngần ấy quy định pháp luật quả là cực khó, luật pháp không nhất quán không thể phê duyệt nổi dự án. Chính phủ mới ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18-12-2020 với kỳ vọng lấp đầy khoảng trống pháp luật này, nhưng chỉ có thể thu hẹp. 

Các phân khúc thiếu sức sống 
 
Phân khúc BĐS du lịch kiểu mới như Condotel, Officetel, Shophouse… có đặc trưng đa công năng và nhà đầu tư thứ cấp được sở hữu những đơn vị BĐS trong dự án đầu tư. Phân khúc này phát triển khá mạnh trong tình trạng không có khung pháp luật. Khoảng trống pháp luật này đã làm các dự án BĐS du lịch kiểu mới thiếu sức sống và khó tiếp tục phát triển. Thực tế, BĐS du lịch kiểu mới không phải là khách sạn chỉ cho thuê lưu trú, còn là nơi nghỉ dưỡng của gia đình, hay có thể làm văn phòng giao dịch... Do tính sử dụng đa công năng, quản lý và khai thác phân khúc này phải đứng trên góc nhìn của kinh tế chia sẻ. Nhưng các nhà quản lý lại nhìn dưới góc độ kinh doanh truyền thống, đất đai chỉ được sử dụng có thời hạn (50 năm hoặc 70 năm), còn nhà đầu tư thứ cấp chỉ được xác nhận quyền sở hữu tài sản trên đất, không có quyền sử dụng đất. 
 
Trong khi đó, các nhà đầu tư dự án cũng nhìn vấn đề bằng tư duy kinh tế truyền thống. Họ phải ủy quyền cho nhà đầu tư dự án khai thác các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình để nhận lợi nhuận hàng năm theo cam kết. Lợi nhuận cam kết lúc đầu 8%, các dự án tiếp theo tăng dần tỷ suất lên 9%, 10% và tới 15% để hút vốn từ nhà đầu tư thứ cấp. Khi vỡ lẽ mọi chuyện về pháp luật, các nhà đầu tư thứ cấp ra đi. Các nhà đầu tư dự án bị hụt vốn đầu tư, không thực hiện được việc trả lợi nhuận theo cam kết, tranh chấp lợi ích xảy ra. Phân khúc BĐS du lịch lại quay về kiểu cũ theo phương thức đầu tư truyền thống, không còn sự đồng hành của nhà đầu tư thứ cấp.
 
Nhìn lại, 2 phân khúc hấp dẫn của thị trường BĐS là nhà ở và du lịch đều có xu hướng giảm cung do sự bất cập pháp luật tạo nên, trong khi cầu luôn ở mức cao. Điều cần làm là phải sớm có giải pháp pháp luật để ngăn chặn tình trạng sốt giá và tích tụ bong bóng khi có tác động của giới đầu cơ. Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư 2020 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020. Đây là những tín hiệu vui vì giảm một số xung đột pháp luật. Nhưng nét buồn vẫn tồn tại vì Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 chưa được sửa đổi. Hy vọng nét buồn sẽ sớm tan biến để chỉ còn niềm vui.
 
GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ
 
Theo (sggp.org.vn)
T/h: H.Phong (dongbang.vn)

Bài viết mới nhất của Ngành Địa ốc - Bất động sản

  • Bình Thuận: Dự án Centraland “lọt sổ” danh sách quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030
    UBND huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận khẳng định, đến nay dự án Nông thị du lịch Dubai (thuộc khu phức hợp Centraland) vẫn chưa có chủ trương đầu tư và không nằm trong quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021 - 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm 2021.
    Thứ sáu, 26 Tháng 2 2021 07:56
  • Đẩy nhanh tiến độ kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
    Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường căn cứ tình hình thực tế, chủ động đẩy nhanh tiến độ hoàn thành Đề án “Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2019”. Yêu cầu công bố số liệu kiểm kê đất đai năm 2019 trước Quý II năm 2021.
    Thứ năm, 25 Tháng 2 2021 10:53
  • Gem Sky World Long Thành tăng giá mạnh sau nửa năm ra mắt
    Chính thức công bố vào đầu tháng 7-2020, dự án Khu đô thị thương mại giải trí Gem Sky World quy mô 92,2ha tại Long Thành có giá khởi điểm 18 triệu đồng/m2; đến cuối năm 2020, phân khu Topaz Town đã chạm mức trên 27 triệu đồng/m². Biên độ tăng giá hơn 30% chỉ trong vòng nửa năm đang tạo nên “thỏi nam châm” cho khách hàng khi đầu tư vào dự án.
    Thứ năm, 25 Tháng 2 2021 07:44
  • Người dân cần lưu ý về quy định thu tiền sử dụng đất từ ngày 01/03/2021
    Từ ngày 01/03/2021, các hộ gia đình, cá nhân còn nợ tiền sử dụng đất mà chưa thanh toán thì sẽ phải thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
    Thứ tư, 24 Tháng 2 2021 07:54
  • Nha Trang đẩy mạnh nhà ở xã hội
    Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa sẽ rà soát lại quỹ đất và kiến nghị UBND tỉnh đẩy mạnh phát triển loại hình nhà cho người thu nhập thấp trong năm 2021
    Thứ ba, 23 Tháng 2 2021 10:31
  • Khu nhà ở thương mại An Bình Cần Thơ đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
    Sở Xây dựng thành phố Cần Thơ vừa thông báo việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đồi với 50 căn nhà liên kế thuộc dự án Khu nhà ở thương mại An Bình Cần Thơ do Công ty Cổ phần Tư vấn thiết kế và Đầu tư xây dựng Đại Nam Sơn làm chủ đầu tư.
    Thứ ba, 23 Tháng 2 2021 07:57
  • Thị trường bất động sản 2021 sẽ phát triển ổn định
    Với những kết quả tích cực của năm 2020, Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản năm 2021 sẽ tiếp tục phát triển ổn định.
    Thứ hai, 22 Tháng 2 2021 10:55
  • Xung lực mới cho thị trường bất động sản
    Một số cơ chế chính sách mới có tính đồng bộ, liên thông, tháo gỡ được những vướng mắc khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua đang có tác động tích cực tới thị trường bất động sản.
    Thứ hai, 22 Tháng 2 2021 08:05
  • Bất động sản 2021 đón cửa sáng với loạt chính sách quan trọng
    Năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong cải cách một số luật và nghị định liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Đây cũng là những chính sách tạo cơ sở, động lực tốt cho thị trường bất động sản năm 2021.
    Thứ ba, 16 Tháng 2 2021 11:18
  • Bừng sáng dải đô thị Đông Bắc TPHCM
    Năm 2021 này, TPHCM đón nhận nhiều tin vui. Thứ nhất, cả nước tập trung lớn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật (cầu, đường) cho hai miền Đông và Tây Nam bộ, nhằm tạo nền tảng vững chắc thúc đẩy phát triển kinh tế ở tầm mức cao hơn. Thứ hai, TPHCM chính thức được vận hành theo mô hình chính quyền đô thị. Và đây được coi như chìa khóa mở ra một vận hội phát triển mới cho TPHCM và Đông Nam bộ.
    Thứ ba, 16 Tháng 2 2021 07:56
  • Loạt điểm ‘nóng’ đất nền đầu cơ ôm hàng đẩy giá tăng chóng mặt
    Theo Bộ Xây dựng, cùng với sự tăng giá do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị còn có hiện tượng giới đầu cơ bất động sản (BĐS) lợi dụng việc chuẩn bị quy hoạch, mở rộng đô thị...để "thổi giá".
    Thứ hai, 15 Tháng 2 2021 11:05
  • Quyền sở hữu nhà của người nước ngoài khi lấy vợ Việt Nam
    Ông Lê Anh Nguyên (Thành phố Hồ Chí Minh) có câu hỏi liên quan đến quyền sở hữu nhà của người nước ngoài khi lấy vợ Việt Nam, gửi tới Bộ Xây dựng nhờ hướng dẫ giải đáp.
    Thứ hai, 15 Tháng 2 2021 08:02
  • 3 động lức thúc đẩy tăng trưởng phân khúc văn phòng cho thuê
    Nhận định về diễn biến thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới, đại diện Savills mới đây đã chỉ ra 3 động lực quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường.
    Thứ sáu, 12 Tháng 2 2021 10:53
  • Nhà ở giá rẻ: Bao giờ cầu gặp cung?
    Nguồn cung nhà ở giá rẻ nói chung và nhà ở xã hội (NƠXH) nói riêng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM những năm qua luôn không đáp ứng nhu cầu của người dân. Đặc biệt tại TPHCM, mặc dù chính quyền TP có nhiều chương trình, kế hoạch phát triển NƠXH nhưng các dự án hoàn thành đưa vào sử dụng rất hạn chế.
    Thứ sáu, 12 Tháng 2 2021 07:57
  • Phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ: Từ chính sách đến cơ chế
    Thời gian qua, dù chiếm tới 70 - 80% nhu cầu thị trường nhưng việc phát triển nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đ/m2) vẫn còn rất “khiêm tốn”. Sự thiếu hụt về nguồn cung, gói hỗ trợ tài chính cùng những vướng mắc trong thủ tục…, đã khiến đại bộ phận người thu nhập thấp đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở. Theo các chuyên gia, vấn đề đặt ra lúc này vẫn phải tìm giải pháp hiệu quả, đồng bộ từ chính sách đến cơ chế thực hiện để phát triển loại hình nhà ở này.
    Thứ năm, 11 Tháng 2 2021 11:08
  • Thị trường BĐS năm 2021: Bám chắc chính sách điều hành của Nhà nước
    Pháp lý ở bất kể lĩnh vực nào khác đặc biệt là lĩnh vực BĐS luôn là yếu tố then chốt để tạo nên sự vững chắc, tính đáng tin, minh bạch và ổn định. Các chuyên gia đã nhận định rằng, pháp lý không chỉ quan trọng với các nhà đầu tư ở góc độ cá nhân mà còn là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến uy tín, sự phát triển của DN và cục diện của thị trường trong một chu kỳ nhất định.
    Thứ năm, 11 Tháng 2 2021 08:03
  • Bộ Xây dựng: Có đủ chế tài xử lý các dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở
    Trước tình trạng lách luật huy động vốn bằng hình thức “đặt cọc giữ chỗ” hay “hợp đồng góp vốn,” Bộ Xây dựng khẳng định đã có đủ chế tài xử lý các trường hợp vi phạm.
    Thứ tư, 10 Tháng 2 2021 11:08
  • Đón đầu xu thế phát triển nhà ở của thị trường bất động sản
    Nhờ tập trung đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng các khu dân cư, khu tái định cư, hoàn thành nghĩa vụ nộp ngân sách nên năm 2020, tỷ lệ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng và người dân của Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ đã tăng gấp 5 lần so với năm 2019. Để đáp ứng yêu cầu phát triển của giai đoạn 2021-2025, công ty đang có những bước chuyển mạnh mẽ nhằm đón đầu xu hướng phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) tại TP Cần Thơ nói riêng và cả nước nói chung. Chia sẻ về kết quả hoạt động năm 2020, ông Nguyễn Quang Sang cho biết:
    Thứ ba, 09 Tháng 2 2021 10:17
  • Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2020
    Trên cơ sở tổng hợp báo cáo của 55/63 tỉnh/thành phố và các cơ quan liên quan, Bộ Xây dựng đã tổng hợp tình hình thị trường bất động sản Quý IV và cả năm 2020 để báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Năm 2020 đánh dấu nhiều khó khăn với kinh tế thế giới và Việt Nam. Tại Việt Nam, bên cạnh những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, tình hình biến đổi khí hậu đã gây ra hiện tượng bão, lũ, lụt ảnh hưởng nặng nề tới các tỉnh khu vực miền Trung. Mặc dù còn có nhiều khó khăn nhưng lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cả nước vẫn ghi nhận những điểm tích cực và các chỉ số đáng kể.
    Thứ ba, 09 Tháng 2 2021 08:05
  • Cần Thơ: Đến năm 2025 sẽ tăng thêm 38.891 căn nhà ở
    Ngày 5/02, ông Mai Như Toàn - Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Cần Thơ đã ký Công văn số 390/SXD-QLN triển khai Quyết định phê duyệt Điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở thành phố Cần Thơ đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030 của UBND thành phố Cần Thơ, gửi đến các Sở, ngành liên quan, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Cần Thơ, cùng UBND quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Theo đó đến năm 2025 có thêm 38.891 căn nhà ở và định hướng đến năm 2030 số lượng nhà ở tăng thêm toàn thành phố là 47.067 căn.
    Thứ hai, 08 Tháng 2 2021 08:11
  • An Giang chuyển mục đích sử dụng hơn 70ha đất
    Thủ tướng Chính phủ đồng ý UBND tỉnh An Giang quyết định chuyển mục đích sử dụng 70,85ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
    Thứ sáu, 05 Tháng 2 2021 07:51
  • Phú Quốc lên thành phố: Định vị “lãnh địa” vàng của bất động sản
    Sự kiện Phú Quốc trở thành thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam là cú hích mới mạnh mẽ cho thị trường bất động sản nơi đây. Các chuyên gia đã chỉ ra rằng, bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng chính là “lãnh địa” vàng ở Phú Quốc, trong đó Nam đảo là vùng trũng hút vốn đầu tư nhờ khả năng tăng giá bứt phá trong tương lai.
    Thứ năm, 04 Tháng 2 2021 10:58
  • Tối đa hóa diện tích căn hộ nhờ… ban công
    Khi tìm một nơi an cư mới, ngoài những yêu cầu phòng ở thiết yếu thì ban công vẫn luôn được yêu thích. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, xu hướng ấy đang dần được thay thế bởi một xu thế mới của thế giới nhằm tối đa hóa diện tích sử dụng của căn hộ.
    Thứ năm, 04 Tháng 2 2021 07:54
  • Giá bất động sản TP Thủ Đức tăng thật hay ảo?
    Giá đất tại các khu vực thuộc TP Thủ Đức tăng 20%-30% trong thời gian gần đây được cho là hợp lý
    Thứ tư, 03 Tháng 2 2021 10:53
  • Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong Top 5 địa điểm thu hút nhà đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương
    Đây là kết quả khảo sát của CBRE trong tháng 11, 12/2020 thực hiện trên 490 nhà đầu tư tại khu vực châu Á – Thái Bình Đương về ý định và kế hoạch đầu tư bất động sản của họ trong năm 2021. Các nhà đầu tư thể hiện sự quan tâm lớn đến thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở mảng sản xuất, công nghiệp và kho vận.
    Thứ tư, 03 Tháng 2 2021 07:49