Bịt kẽ hở tính thuế nhà đất

Thứ tư, 11 Tháng 9 2019 08:40
Người dân kê khai giá bán căn hộ thấp, cơ quan thuế gần như căn cứ vào mức giá này hoặc mức giá do UBND các tỉnh, thành phố công bố, thấp hơn nhiều so với thị trường, để áp giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn nhiều so với mức do chủ dự án bán ra. Vì thế, cơ quan này vừa có văn bản yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai.

Cán bộ thuế... chưa chịu khó!

Thực tế, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Tuy nhiên, để giảm thiểu số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường thỏa thuận kê khai giá mua bán thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Cứ thế, trong nhiều năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào mức giá mà người mua - người bán kê khai để làm cơ sở tính thuế TNCN.

Bịt kẽ hở tính thuế nhà đất - Ảnh 1.

Quy định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản chuyển nhượng Ảnh: TẤN THẠNH

Thế nhưng, điều 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ quan thuế ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tham khảo mức giá nhà đất do nhà nước công bố; hoặc giá mua, giá bán của các doanh nghiệp bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường làm căn cứ ấn định giá bán, giá mua và số thuế phải nộp.

Tuy vậy, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM cho rằng quy định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi lâu nay, cán bộ thuế chưa chịu khó rà soát, tìm hiểu giá thị trường và gần như chỉ căn cứ vào mức giá tối thiểu do UBND các tỉnh, thành phố công bố để áp tính thuế. Theo đó, nếu bên bán và bên mua kê khai giá trị giao dịch quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy mức giá do nhà nước công bố để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho biết thêm vài năm gần đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỉ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người mua kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỉ đồng, tính ra ngành thuế thất thu 50 - 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do mức giá này cao hơn giá nhà nước công bố nên cán bộ thuế chấp nhận làm cơ sở tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với thị trường, theo tôi, ngành thuế có thể phối hợp với các tổ chức, cá nhân liên quan để xác định giá trị giao dịch thực tế của căn hộ B có thời điểm giao dịch gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có diện tích, vị trí… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ vào mức giá mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

Truy tìm nguồn gốc

Tuy pháp luật quy định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp bên mua đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ thỏa thuận kê khai giá trị mua bán rất thấp. Tuy nhiên, do mức giá này không được cơ quan thuế chấp nhận nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại với mức giá hợp lý.

Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế quận Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại hồ sơ thuế của một cá nhân khi người này mua xong một căn hộ chung cư. Với trường hợp này, người mua và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên mua nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng 1,3 tỉ đồng, người mua căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu đồng.

Do mức giá chuyển nhượng căn hộ trên quá "bèo" nên Chi cục Thuế quận Long Biên đã tuyên truyền, giải thích, hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế phát sinh phù hợp với giá thị trường. Để xác minh thêm thông tin, Chi cục Thuế quận Long Biên phối hợp với các cơ quan chức năng và chủ cũ làm rõ các thông tin liên quan đến hoạt động chuyển nhượng căn hộ. Theo đó, cơ quan thuế xác định được mức giá mà chủ đầu tư căn hộ bán cho người đầu tiên cách đây 5 năm với giá 2,38 tỉ đồng. Từ đây, Chi cục Thuế quận Long Biên thuyết phục người nộp thuế điều chỉnh kê khai giá trị giao dịch căn hộ ngang bằng với mức giá của chủ đầu tư. Người này đồng ý và số thuế phải nộp là 2,38 tỉ đồng nhân với thuế suất 2% = 47,6 triệu đồng.

Tiềm ẩn rủi ro cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 cách thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán bất động sản trừ đi giá mua cộng với các chi phí hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trường hợp người bán không xác định được giá mua và chứng minh các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do phần lớn người dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng thời cơ quan thuế cũng không xác định được giá trị thực tế mà người dân đã mua bán nên vài năm gần đây, pháp luật quy định chỉ áp dụng một cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như hiện nay là chấp nhận được. Vấn đề còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, khuyến khích người dân kê khai giá trị mua bán nhà đất sát với giá thị trường nhằm bảo đảm công bằng về thuế, đồng thời né tránh các rủi ro có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỉ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỉ đồng. Khi đó, người mua có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỉ đồng khiến người bán lãnh đủ. Còn trường hợp người mua chấp nhận kê khai giá thấp và nếu trong thời gian tới, nhà nước thay đổi cách tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá mua thì khi đó, người mua muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh thu nhập rất lớn, buộc phải nộp số tiền thuế không nhỏ" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho biết tại hợp đồng công chứng mua bán bất động sản, bên bán luôn đề nghị kê khai giá trị giao dịch thấp hơn giá trị thanh toán thực tế. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực tế đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà đất với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người mua tiếp theo. Chẳng may, người mua kế tiếp lại yêu cầu giao dịch đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn. 

Nhiều giải pháp

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Chủ nhiệm CLB Đại lý thuế TP HCM, nhìn nhận người dân thừa biết việc kê khai giá chuyển nhượng nhà đất không thật sẽ đối mặt rủi ro nhưng vẫn làm bởi trước mắt, số thuế mà họ phải nộp rất nhỏ, đồng thời cách tính thuế 2%/ giá trị chuyển nhượng cũng chưa thuyết phục. Thực tế, không phải người nào cũng thu được lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Thậm chí, có người thua lỗ khi bán bất động sản nhưng vẫn phải đóng thuế - không phù hợp với mục đích, ý nghĩa của sắc thuế TNCN là thu từ người có phát sinh thu nhập.

"Theo tôi, tại thời điểm này, việc tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất, nhà nước nên đưa ra một thuế suất hợp lý và chỉ quy định một cách thức tính thuế là lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế. Từ đó, người dân sẽ từng bước kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường, bảo đảm nguồn thu của nhà nước lẫn công bằng cho người có nghĩa vụ nộp thuế" - ông Nghĩa đề xuất.

Thế nhưng, luật sư - TS Bùi Quang Tín (Trường ĐH Ngân hàng TP HCM) lại cho rằng nếu lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế thì những người dân bán căn nhà mà họ đã mua cách đây hàng chục năm phải đóng thuế rất nhiều. Bởi vào các thời điểm đó, giá trị của một căn nhà quá nhỏ nhưng đến nay giá đã tăng hàng chục lần. Trong khi đó, thị trường bất động sản biến động khó lường, cơ quan thuế không thể xác định được đâu là giá thị trường theo từng thời điểm, để từ đó áp giá tính thuế.

Để hài hòa lợi ích của nhà nước lẫn bên mua và bên bán bất động sản, nhóm luật sư Nguyễn Văn Lộc khuyến nghị người dân đồng thuận cách tính thuế 2%/giá trị chuyển nhượng. Thế nhưng, bên mua nên yêu cầu bên bán kê khai đúng giá thị trường. Nếu gặp gánh nặng về thuế thì hai bên cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.

Thy Thơ - (nld.com.vn)
T/h: Kim Nguyên - (dongbang.vn)

Bài viết mới nhất của Kinh Doanh

  • Hiệu quả từ mô hình con tôm “ôm” cây lúa, cây khóm
    Nhờ tập trung chuyển đổi diện tích sản xuất lúa kém hiệu quả sang mô hình nuôi 1 vụ tôm, trồng 1 vụ lúa; nuôi tôm xen trong ao trồng khóm, nhiều hộ nông dân huyện Gò Quao, tỉnh Kiên Giang đã vươn lên khá giả.
    Thứ năm, 19 Tháng 9 2019 16:18
  • Bộ Công Thương đề xuất phương án mới, mua điện mặt trời mái nhà giá 2.156 đồng/kWh
    Theo dự thảo mới nhất của Bộ Công Thương, điện mặt trời sẽ áp dụng chính sách một giá trên cả nước, thay vì phân theo vùng bức xạ, trong đó giá mua điện mặt trời mái nhà là 2.156 đồng/kWh
    Thứ năm, 19 Tháng 9 2019 15:59
  • Giá vàng SJC giảm nhẹ sau quyết định hạ lãi suất của Mỹ
    Giá vàng quốc tế cũng như trong nước chỉ biến động nhẹ sau quyết định hạ lãi suất đồng USD lần thứ hai trong năm 2019 của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) để hỗ trợ nền kinh tế
    Thứ năm, 19 Tháng 9 2019 11:02
  • Giá gà giảm mạnh, người nuôi lỗ nặng
    Giá gà công nghiệp lông trắng chỉ còn 12.000 đồng đến 14.000 đồng/kg, chưa thấy có dấu hiệu tăng trở lại
    Thứ năm, 19 Tháng 9 2019 08:38
  • Bỏ đề xuất tăng thuế thép cuộn cán nóng
    Bộ Tài chính vừa hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 125/2017 với nội dung đề xuất chưa tăng thuế nhập khẩu ưu đãi thông thường (MFN) với thép cuộn cán nóng.
    Thứ năm, 19 Tháng 9 2019 08:30
  • Theo đuổi sản xuất gạo sạch
    Sản xuất gạo sạch đang được xem là hướng đi bền vững của nhà nông. Tại huyện Vĩnh Thạnh, việc sản xuất lúa gạo theo hướng an toàn đã và đang phát triển mạnh. Năng suất lúa trồng theo hướng hữu cơ an toàn đạt cao, lợi nhuận tăng lên… đã tiếp thêm động lực cho nhiều bà con nông dân.
    Thứ tư, 18 Tháng 9 2019 16:16
  • Nỗ lực tái tạo nguồn lợi thủy sản
    Một trong những nguyên nhân dẫn đến “cạn kiệt” nguồn lợi thủy sản trong tự nhiên là do khai thác quá mức của con người, nhất là việc đánh bắt thủy sản bằng xung điện, chất độc hay các ngư cụ và phương pháp bị cấm. Để bảo vệ và phát triển nguồn lợi thủy sản, ngành chức năng TP Cần Thơ đã xử lý nhiều trường hợp vi phạm và đẩy mạnh tuyên truyền, vận động người dân tham gia các hoạt động bảo vệ môi trường, tái tạo nguồn lợi thủy sản...
    Thứ tư, 18 Tháng 9 2019 14:52
  • Giá vàng hôm nay 18/9: Khủng hoảng Trung Đông, vàng 9999, vàng SJC cùng tăng mạnh chiều mua vào
    Giá vàng 9999, vàng SJC hôm nay 18/9 quay đầu tăng nhưng chủ yếu tăng mạnh chiều mua vào. Khủng hoảng Trung Đông là nhân tố có thể khiến giá vàng tăng cao, do đó các nhà vàng đang tích cực tích trữ thêm.
    Thứ tư, 18 Tháng 9 2019 14:07
  • Sân bay Tân Sơn Nhất bỏ toàn bộ "loa phường"
    Cảng Hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất ngày 17-9 cho biết đang xúc tiến kế hoạch chuyển đổi việc truyền đạt thông tin phát thanh sang thể hiện trên màn hình thông báo lịch bay (FIDS) tại nhà ga quốc nội từ ngày 1-10 tới.
    Thứ tư, 18 Tháng 9 2019 09:46
  • Giá vàng SJC giảm, USD ngân hàng bất ngờ tăng mạnh
    Trong khi giá vàng SJC giảm nhẹ xuống 41,8 triệu đồng/lượng, giá USD ở các ngân hàng thương mại bất ngờ tăng mạnh.
    Thứ ba, 17 Tháng 9 2019 16:01
  • Giá vàng hôm nay 17/9: Trồi sụt thất thường, nhà đầu cơ thót tim
    Giá vàng 9999, vàng SJC hôm nay 17/9 vừa tăng được một phiên thì đã quay đầu giảm thêm 300.000 đồng/lượng, quay trở về mốc cũ.
    Thứ ba, 17 Tháng 9 2019 14:23
  • Tạo "cú huých" cho kinh tế hợp tác
    Đổi mới tổ chức hoạt động liên kết, hợp tác đã giúp nhiều hợp tác xã (HTX) trên địa bàn thành phố có bước hoạt động khởi sắc, tự chủ, chú trọng chất lượng, hiệu quả cung cấp dịch vụ đầu vào, đầu ra cho thành viên. Qua đó, kinh tế hợp tác, HTX đã đóng góp thiết thực vào sự phát triển kinh tế, giải quyết việc làm, cải thiện thu nhập và tăng khả năng cạnh tranh trong nền kinh tế…
    Thứ ba, 17 Tháng 9 2019 11:03
  • Giá xây dựng tăng, ít tác động tới giá nhà
    Nhà nước tăng giá xây dựng nhà ở khiến một số người lo ngại giá bất động sản có thể tăng theo
    Thứ ba, 17 Tháng 9 2019 10:04
  • Tăng cường kiểm tra an toàn thực phẩm
    Để đảm bảo an toàn thực phẩm (ATTP), từ ngày 15-8 đến nay, 95 đoàn kiểm tra liên ngành từ thành phố Cần Thơ đến các xã, phường đã ra quân kiểm tra các cơ sở sản xuất, chế biến, kinh doanh bánh kẹo và các mặt hàng thực phẩm trên địa bàn.
    Thứ ba, 17 Tháng 9 2019 08:36
  • Cần Thơ: Cảnh báo người dân không tham gia hoạt động đa cấp biến tướng
    Chiều 16-9, Sở Thông tin và Truyền thông TP Cần Thơ có văn bản gửi các cơ quan truyền thông đóng trên địa bàn TP về việc đề nghị hỗ trợ tuyên truyền, phổ biến và cảnh báo cho người dân không tham gia các hoạt động đa cấp biến tướng.
    Thứ ba, 17 Tháng 9 2019 08:20
  • Khởi công xây dựng Dự án cao tốc Bắc- Nam đoạn Cam Lộ - La Sơn
    Khi dự án hoàn thành, tuyến đường cao tốc Cam Lộ - La Sơn sẽ đáp ứng nhu cầu vận tải, giải tỏa lưu lượng giao thông của Quốc lộ 1 khi tuyến đường đèo và tuyến hầm Hải Vân có sự cố, đồng thời góp phần tạo động lực phát triển cho các tỉnh miền Trung.
    Thứ hai, 16 Tháng 9 2019 16:06
  • Giá xăng dầu thế giới tăng, giá xăng trong nước "ngược dòng" giảm 109 đồng/lít
    Giá xăng E5RON92 giảm 109 đồng/lít; Xăng RON95-III giảm 92 đồng/lít; dầu diesel 0.05S giảm 139 đồng/lít; dầu hỏa tăng 35 đồng/lít; dầu mazut 180CST 3.5S tăng 262 đồng/kg từ 15 giờ ngày 16-9.
    Thứ hai, 16 Tháng 9 2019 16:01
  • ĐBSCL: Khai thác năng lượng tái tạo để ứng phó biến đổi khí hậu
    Các chuyên gia nghiên cứu nhận định: ĐBSCL đã và đang chịu tác động xấu từ biến đổi khí hậu (BĐKH) và chịu tác động của con người dẫn đến sự tồn tại, phát triển thiếu bền vững. Tuy nhiên, vùng đất này giàu tiềm năng và khả năng phát triển, khai thác từ năng lượng tái tạo. Đây là nguồn lực lớn cần đầu tư khai thác để ứng phó BĐKH, phát triển bền vững trong tương lai.
    Thứ hai, 16 Tháng 9 2019 14:30
  • Mở bán 2 triệu vé máy bay dịp Tết Nguyên đán Canh Tý 2020
    Còn 4 tháng nữa mới đến Tết Nguyên đán song Vietnam Airlines Group đã mở bán 2 triệu vé máy bay Tết. Trước đây 1 tháng, Vietjet cũng đã "nhanh tay" mở bán vé Tết.
    Thứ hai, 16 Tháng 9 2019 10:38
  • Chờ làn sóng giảm lãi suất
    Hàng loạt lãi suất điều hành chủ chốt của Ngân hàng Nhà nước giảm khiến thị trường kỳ vọng lãi suất huy động và cho vay sẽ đi xuống
    Thứ hai, 16 Tháng 9 2019 08:54
  • Dệt may lo "hụt hơi" vào cuối năm
    Các đơn hàng dệt may đang bị chia nhỏ, đòi hỏi doanh nghiệp thay đổi phương thức sản xuất - kinh doanh để phù hợp với tình hình
    Thứ hai, 16 Tháng 9 2019 08:47
  • Giá xăng có khả năng tăng trở lại từ ngày mai 16/9
    Nửa đầu tháng 9 giá xăng thế giới đã có dấu hiệu đi lên, điều này sẽ khiến giá xăng E5, xăng RON 95 có thể tăng giá nhẹ vào ngày mai 16/9 sau 3 lầ giảm giá liên tiếp.
    Chủ nhật, 15 Tháng 9 2019 16:38
  • Vốn ODA được giao 60.000 tỉ đồng, mới "tiêu" được hơn 6.000 tỉ
    Vốn ODA và vốn vay ưu đãi nước ngoài tính tới ngày 31-8 vừa qua chỉ mới giải ngân được 6.480 tỉ đồng (đạt 10,7%) trong tổng số kế hoạch vốn do Quốc hội giao là 60.000 tỉ đồng.
    Chủ nhật, 15 Tháng 9 2019 06:49
  • Lai Vung khôi phục lại vườn cây có múi
    Thời gian qua, bệnh vàng lá thối rễ, chết xanh trên cây có múi diễn biến rất phức tạp khiến nhiều hộ nông dân trên địa bàn huyện Lai Vung thất thu, hoạt động sản xuất nông nghiệp bị thiệt hại nặng nề. Trước thực trạng này, ngành nông nghiệp tỉnh Đồng Tháp đã triển khai thí điểm mô hình khắc phục bệnh vàng lá thối rễ, chết xanh trên cây có múi. Đến nay, cây bị nhiễm bệnh đang có dấu hiệu phục hồi tốt, góp phần mang lại sự hi vọng khôi phục lại cây trồng thế mạnh của địa phương.
    Thứ bảy, 14 Tháng 9 2019 15:55
  • FLC La Vista Sadec – Trải nghiệm phong cách sống đẳng cấp tại TP Sa Đéc ngàn hoa
    Ngày 15/09 tới đây, khách hàng và nhà đầu tư sẽ được trải nghiệm vẻ đẹp độc đáo cùng phong cách sống đẳng cấp – Nơi biểu tượng phồn vinh mới của TP Sa Đéc mang thương hiệu FLC.
    Thứ bảy, 14 Tháng 9 2019 06:35