Bịt kẽ hở tính thuế nhà đất

Thứ tư, 11 Tháng 9 2019 08:40
Người dân kê khai giá bán căn hộ thấp, cơ quan thuế gần như căn cứ vào mức giá này hoặc mức giá do UBND các tỉnh, thành phố công bố, thấp hơn nhiều so với thị trường, để áp giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn nhiều so với mức do chủ dự án bán ra. Vì thế, cơ quan này vừa có văn bản yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai.

Cán bộ thuế... chưa chịu khó!

Thực tế, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Tuy nhiên, để giảm thiểu số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường thỏa thuận kê khai giá mua bán thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Cứ thế, trong nhiều năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào mức giá mà người mua - người bán kê khai để làm cơ sở tính thuế TNCN.

Bịt kẽ hở tính thuế nhà đất - Ảnh 1.

Quy định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản chuyển nhượng Ảnh: TẤN THẠNH

Thế nhưng, điều 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ quan thuế ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tham khảo mức giá nhà đất do nhà nước công bố; hoặc giá mua, giá bán của các doanh nghiệp bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường làm căn cứ ấn định giá bán, giá mua và số thuế phải nộp.

Tuy vậy, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM cho rằng quy định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi lâu nay, cán bộ thuế chưa chịu khó rà soát, tìm hiểu giá thị trường và gần như chỉ căn cứ vào mức giá tối thiểu do UBND các tỉnh, thành phố công bố để áp tính thuế. Theo đó, nếu bên bán và bên mua kê khai giá trị giao dịch quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy mức giá do nhà nước công bố để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho biết thêm vài năm gần đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỉ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người mua kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỉ đồng, tính ra ngành thuế thất thu 50 - 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do mức giá này cao hơn giá nhà nước công bố nên cán bộ thuế chấp nhận làm cơ sở tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với thị trường, theo tôi, ngành thuế có thể phối hợp với các tổ chức, cá nhân liên quan để xác định giá trị giao dịch thực tế của căn hộ B có thời điểm giao dịch gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có diện tích, vị trí… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ vào mức giá mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

Truy tìm nguồn gốc

Tuy pháp luật quy định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp bên mua đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ thỏa thuận kê khai giá trị mua bán rất thấp. Tuy nhiên, do mức giá này không được cơ quan thuế chấp nhận nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại với mức giá hợp lý.

Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế quận Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại hồ sơ thuế của một cá nhân khi người này mua xong một căn hộ chung cư. Với trường hợp này, người mua và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên mua nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng 1,3 tỉ đồng, người mua căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu đồng.

Do mức giá chuyển nhượng căn hộ trên quá "bèo" nên Chi cục Thuế quận Long Biên đã tuyên truyền, giải thích, hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế phát sinh phù hợp với giá thị trường. Để xác minh thêm thông tin, Chi cục Thuế quận Long Biên phối hợp với các cơ quan chức năng và chủ cũ làm rõ các thông tin liên quan đến hoạt động chuyển nhượng căn hộ. Theo đó, cơ quan thuế xác định được mức giá mà chủ đầu tư căn hộ bán cho người đầu tiên cách đây 5 năm với giá 2,38 tỉ đồng. Từ đây, Chi cục Thuế quận Long Biên thuyết phục người nộp thuế điều chỉnh kê khai giá trị giao dịch căn hộ ngang bằng với mức giá của chủ đầu tư. Người này đồng ý và số thuế phải nộp là 2,38 tỉ đồng nhân với thuế suất 2% = 47,6 triệu đồng.

Tiềm ẩn rủi ro cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 cách thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán bất động sản trừ đi giá mua cộng với các chi phí hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trường hợp người bán không xác định được giá mua và chứng minh các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do phần lớn người dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng thời cơ quan thuế cũng không xác định được giá trị thực tế mà người dân đã mua bán nên vài năm gần đây, pháp luật quy định chỉ áp dụng một cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như hiện nay là chấp nhận được. Vấn đề còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, khuyến khích người dân kê khai giá trị mua bán nhà đất sát với giá thị trường nhằm bảo đảm công bằng về thuế, đồng thời né tránh các rủi ro có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỉ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỉ đồng. Khi đó, người mua có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỉ đồng khiến người bán lãnh đủ. Còn trường hợp người mua chấp nhận kê khai giá thấp và nếu trong thời gian tới, nhà nước thay đổi cách tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá mua thì khi đó, người mua muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh thu nhập rất lớn, buộc phải nộp số tiền thuế không nhỏ" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho biết tại hợp đồng công chứng mua bán bất động sản, bên bán luôn đề nghị kê khai giá trị giao dịch thấp hơn giá trị thanh toán thực tế. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực tế đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà đất với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người mua tiếp theo. Chẳng may, người mua kế tiếp lại yêu cầu giao dịch đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn. 

Nhiều giải pháp

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Chủ nhiệm CLB Đại lý thuế TP HCM, nhìn nhận người dân thừa biết việc kê khai giá chuyển nhượng nhà đất không thật sẽ đối mặt rủi ro nhưng vẫn làm bởi trước mắt, số thuế mà họ phải nộp rất nhỏ, đồng thời cách tính thuế 2%/ giá trị chuyển nhượng cũng chưa thuyết phục. Thực tế, không phải người nào cũng thu được lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Thậm chí, có người thua lỗ khi bán bất động sản nhưng vẫn phải đóng thuế - không phù hợp với mục đích, ý nghĩa của sắc thuế TNCN là thu từ người có phát sinh thu nhập.

"Theo tôi, tại thời điểm này, việc tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất, nhà nước nên đưa ra một thuế suất hợp lý và chỉ quy định một cách thức tính thuế là lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế. Từ đó, người dân sẽ từng bước kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường, bảo đảm nguồn thu của nhà nước lẫn công bằng cho người có nghĩa vụ nộp thuế" - ông Nghĩa đề xuất.

Thế nhưng, luật sư - TS Bùi Quang Tín (Trường ĐH Ngân hàng TP HCM) lại cho rằng nếu lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế thì những người dân bán căn nhà mà họ đã mua cách đây hàng chục năm phải đóng thuế rất nhiều. Bởi vào các thời điểm đó, giá trị của một căn nhà quá nhỏ nhưng đến nay giá đã tăng hàng chục lần. Trong khi đó, thị trường bất động sản biến động khó lường, cơ quan thuế không thể xác định được đâu là giá thị trường theo từng thời điểm, để từ đó áp giá tính thuế.

Để hài hòa lợi ích của nhà nước lẫn bên mua và bên bán bất động sản, nhóm luật sư Nguyễn Văn Lộc khuyến nghị người dân đồng thuận cách tính thuế 2%/giá trị chuyển nhượng. Thế nhưng, bên mua nên yêu cầu bên bán kê khai đúng giá thị trường. Nếu gặp gánh nặng về thuế thì hai bên cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.

Thy Thơ - (nld.com.vn)
T/h: Kim Nguyên - (dongbang.vn)

Bài viết mới nhất của Kinh Doanh

  • Sản phẩm cạnh tranh cao từ sản xuất sạch
    Phát triển nông nghiệp theo hướng liên kết chuỗi giá trị, đồng thời đẩy mạnh phát triển sản xuất cây trồng theo tiêu chuẩn GAP, bảo vệ môi trường gắn với việc xây dựng nhãn hiệu hàng hóa, truy xuất nguồn gốc sản phẩm là cơ sở bảo đảm cho nông sản Gia Lai đủ sức cạnh tranh ở các thị trường khó tính.
    Thứ hai, 24 Tháng 2 2020 22:46
  • Linh động trong sản xuất, tránh hạn mặn
    Cần Thơ dù nằm cách xa cửa biển gần 100km nhưng cũng đã ghi nhận có sự xuất hiện độ mặn 3,5%0 trên Sông Hậu tại rạch Cái Cui ở quận Cái Răng. Tới đây, tình hình hạn mặn dự báo còn tiếp tục có những diễn biến phức tạp. Để chủ động bảo vệ sản xuất nông nghiệp, đòi hỏi ngành chức năng cần kiểm soát, vận hành tốt các công trình thủy lợi để tránh mặn xâm nhập vào nội đồng, đồng thời người dân chủ động bố trí mùa vụ và chuyển đổi cây trồng phù hợp...
    Chủ nhật, 23 Tháng 2 2020 15:52
  • Kích cầu thị trường ô tô mùa thấp điểm
    Sau Tết Nguyên đán, thị trường ô tô bước vào mùa thấp điểm, các đại lý kinh doanh ô tô tại TP Cần Thơ tập trung triển khai các chương trình ưu đãi, giảm giá nhằm thu hút khách hàng. Mặt khác, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 các đơn vị chuyển đổi hình thức ra mắt xe mới cũng như lùi thời gian tổ chức các hoạt động lái thử xe tập trung, roadshow quảng bá xe dành cho khách hàng.
    Chủ nhật, 23 Tháng 2 2020 07:30
  • Mô hình hiệu quả, khởi sắc miền quê
    Mặc dù còn nhiều bỡ ngỡ khi bắt tay thực hiện, nhưng sau thời gian triển khai, Đề án “Mỗi xã một sản phẩm” tỉnh An Giang (Đề án OCOP_AG) đã “vào guồng”, tạo nên những tín hiệu tích cực, trở thành động lực để phát triển kinh tế vùng nông thôn. Với sự vào cuộc của các cấp, ngành, Đề án OCOP_AG sẽ giúp sản xuất ở các địa phương phát triển, góp phần nâng cao thu nhập, phục vụ hiệu quả cho chương trình xây dựng nông thôn mới.
    Thứ bảy, 22 Tháng 2 2020 15:45
  • Góc nhìn từ giá rẻ
    Nhu cầu bổ sung vitamin C tăng sức đề kháng phòng chống dịch bệnh viêm phổi cấp do virus Corona chủng mới khiến giá cam, chanh tăng mạnh...
    Thứ bảy, 22 Tháng 2 2020 07:26
  • Xuất khẩu rau quả giảm mạnh do tác động của COVID-19
    Xuất khẩu hàng rau quả tháng 1/2020 giảm mạnh do trùng với dịp nghỉ Tết Nguyên đán, đặc biệt xuất khẩu sang Trung Quốc giảm mạnh còn do tác động của COVID-19.
    Thứ năm, 20 Tháng 2 2020 09:46
  • Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch
    Quy hoạch xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần tạo ra nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội. TP Cần Thơ luôn quan tâm đến công tác xây dựng, quản lý, triển khai thực hiện quy hoạch để phân bổ và thu hút các nguồn lực đầu tư hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị để xứng tầm là thành phố trung tâm vùng ĐBSCL.
    Chủ nhật, 16 Tháng 2 2020 16:05
  • Việt Nam trở thành thị trường nhập khẩu nho lớn nhất của Hàn Quốc
    Nhờ sức hút của nho Shine Muscat, Việt Nam đã vượt qua Trung Quốc, dẫn đầu về lượng nho nhập khẩu từ Hàn Quốc.
    Chủ nhật, 16 Tháng 2 2020 15:02
  • Ngân hàng cam kết tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp
    Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) Chi nhánh TP Cần Thơ, năm 2019 tín dụng duy trì mức tăng trưởng khá cao 17,65% (năm 2018 tăng trưởng 14,88%) và tăng cao hơn mức tăng trưởng toàn ngành (13,7%); hiệu quả dòng vốn tín dụng được nâng cao, nợ xấu giảm, tín dụng trung và dài hạn tăng nhanh (23,11%). Năm 2020, Chi nhánh đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) trên địa bàn tiếp tục tăng cường các giải pháp huy động vốn và mở rộng tín dụng, tập trung vốn cho vay đối với lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, triển khai thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn trong quan hệ tín dụng với khách hàng.
    Chủ nhật, 16 Tháng 2 2020 07:29
  • Chuẩn bị kỹ đón “sóng” EVFTA
    Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) vừa được Nghị viện châu Âu phê chuẩn được dự báo sẽ mang lại cơ hội lớn cho xuất khẩu hàng hóa, đóng góp vào tăng trưởng GDP hơn 2,2% vào những năm đầu tiên, nhưng có thể tăng lên rất cao vào năm 2030, 2035 khoảng 4-5%... Tuy nhiên, cơ hội chỉ đến với các doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị kỹ càng.
    Thứ bảy, 15 Tháng 2 2020 16:02
  • Lúa đông xuân trúng mùa, nhưng giá thấp
    Vào thời điểm này, lúa đông xuân gieo sạ sớm nhiều nơi trên địa bàn thành phố đã bắt đầu thu hoạch, với năng suất lúa đạt rất cao, nhà nông có lời, nhưng giá đang xuống thấp...
    Thứ bảy, 15 Tháng 2 2020 09:21
  • Xuất khẩu tôm Việt Nam được dự báo thuận lợi hơn trong năm 2020
    Các doanh nghiệp xuất khẩu tôm sang EU, Mỹ và Nhật Bản có nhiều cơ hội nhờ EVFTA, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và Thế vận hội Tokyo.
    Thứ năm, 13 Tháng 2 2020 23:37
  • Hàng Việt 'đi cao tốc' vào EU
    EVFTA được ví là “con đường cao tốc hướng Tây”, kết nối Việt Nam tới một không gian thị trường rộng lớn và có tiềm năng hàng đầu trên thế giới cả về tài chính, công nghệ và thị trường... Lợi ích đến từ những con số có thể cân, đong, đo, đếm được.
    Thứ năm, 13 Tháng 2 2020 23:25
  • Tiền Giang: Thanh niên khởi nghiệp làm giàu từ nuôi trùn quế
    Trùn quế hay còn gọi là giun quế được nuôi thương phẩm đã giúp một thanh niên khởi nghiệp vươn lên làm giàu.
    Thứ năm, 13 Tháng 2 2020 23:05
  • Hiệu quả chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng sen
    Trồng lúa hiệu quả kinh tế thấp nên nhiều nông dân Đồng Tháp đã quyết định chuyển đổi sang trồng sen kết hợp làm du lịch để cải thiện kinh tế gia đình.
    Thứ ba, 11 Tháng 2 2020 07:24